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行业研究

在担保贷款办理中,五种常见的风险情形

来源:信贷风险管理 责编:崔富强 时间:2020-11-04 16:14:55 浏览次数:

作者:寇乃天

 

商业银行是经营风险的银行,信贷资产质量的好坏直接关系着银行的命脉。而信贷资产中占比较高的是担保贷款,占担保贷款中最大的又是抵押及保证贷款,因此银行在签订抵押、保证合同及办理抵押物他项权证、对押品权证的管理环节更显得尤为重要。对此,商业银行应当对在签署担保合同及对担保品管理工作中的风险点进行深入剖析,采取相应地防范措施,以促进信贷资产的健康发展。

一、担保贷款办理中五种常见的风险情形

(一)谨防借款人股东会/董事会决议违反公司章程风险

我国《公司法》对公司对外提供担保进行了明确规定:“公司向其他企业投资或者为他人提供担保,依照公司章程的规定,由董事会或者股东会、股东大会决议”。因此,贷款银行在接受公司提供担保时,要严格审查公司章程中对公司对外提供担保行为的相关规定。如公司章程规定担保计划需要经过董事会、股东会或者股东大会决议通过才得以实施,若公司没有经过相关决议,就对外签订了担保合同,或者担保的总额超过了公司章程规定的限额,则担保合同的效力就存在法律障碍;如公司章程中没有对公司担保的问题作出必须经过董事会、股东会或者股东大会决议的规定,如果公司没有经过董事会、股东会或者股东大会决议通过就对外提供担保,可以认定担保合同效力待定。合同法第51条规定:“无处分权的人处理他人的财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”因此,在这种情况下,如果事后经过董事会、股东会或者股东大会决议通过,可以追认合同为有效,如果事后没能通过决议,则可以认定对外担保合同无效。

商业银行在对贷款企业的公司章程审查时,特别应对影响担保效力的关键内容进行审查。审查内容包括:审查公司章程是否对公司对外担保总额以及单笔担保额度做出限定;公司章程是否规定了对一般担保的决策机构,是董事会还是股东会决议,如果没有规定,则必须要求担保单位出具股东会决议;了解公司股东会、董事会的组成,会议程序等;对法定代表人、股东、董事会成员等在章程及工商登记中的签字样本与出具的决策性文件进行核对。同时,商业银行必须鉴别章程的实质真伪,为保证章程的真实有效,商业银行应当到工商部门复印企业最新章程,并要求工商部门在该章程复印件上盖章确认,注明调查日期。

对公司为公司股东或者实际控制人提供担保的,必须经股东会或者股东大会决议。即无论在公司章程中是否规定了公司为公司股东或者实际控制人提供担保的程序,在公司作出担保时,都应当依据公司法的规定履行相应的法定程序。因此,商业银行必须要求担保人出具有权决策机构的决议。对提供担保的公司为国有独资公司的,还应当提供国有资产管理部门同意提供担保的法律文件。如果债权银行未尽到审查注意义务而存在过错或者过失,担保合同无效。

(二)谨防房产抵押办理中共有人异议风险

由于我国房产登记并未强制性登记所有的共有权人,故在房产证上记载的权利人之外还可能存在其他共有人。如果银行在接受房产抵押时未征得其他共有人的同意,则抵押存在被认定为无效的风险。根据《物权法》的规定,物权的设立经依法登记发生效力。但依婚姻而产生共有关系却存在特殊性,因如房产是在婚姻关系存续期间由双方共同财产所购,故应为夫妻共同财产。房产登记在一方名下并不改变其夫妻共同财产的性质。若夫妻一方以共同财产抵押的,根据担保法司法解释的规定“共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效。但是,其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意,抵押有效。”抵押权存在极大风险。司法实践的此类案例中,未签署抵押合同的夫妻另一方往往据此主张抵押无效。做为抵押权人的债权银行,其抗辩理由通常主张抵押权的取得是善意的,自己并不知道抵押财产是共有财产。但法院一般对于善意取得往往因为抵押权人是金融企业而而提高银行“善意”的标准,认为银行从业人员具有较强的专业性,应该对拟抵押的房产权属调查清楚,而在司法实践中并不会支持银行。因此,抵押权往往存在被认定为无效的风险。因此,银行在接受个人提供房地产抵押时,应审慎的对拟抵押房地产的权属状况进行调查了解。除要求抵押人提供房地产权证外,还应调查权证上记载的产权人的婚姻状况,如产权人为已婚,则应要求其配偶作为抵押人签署抵押合同或签署同意抵押的承诺函。

(三)谨防抵押品评估报告不实的风险

由于我国目前现行的评估制度还不健全,对评估机构的管理还不规范,目前对于大多数的评估机构来说,银行贷款抵押品的价值评估又是其主要的业务收入来源,因此评估机构行业竞争异常激烈,需求方挑选评估机构的余地很大,导致由需求方主导评估市场并充当价值操纵的主要角色。这样,在行业监管和处罚还没有完全到位的情况下,评估机构往往会迁就委托方(借款人)高估抵押品价值的要求,提供违背职业道德的服务,评估报告难以做到对银行的公正,给银行将来处置抵押物还款时留有风险隐患。另外,评估报告中评估押品的价值类型一般为市场价值,而市场价值类型未考虑评估对象的折旧、税收、拍卖等商业银行将来实现抵押权所需的费用支出等。而商业银行在经营活动中,实际需要的是恰恰是需要扣除该部分费用之后的价值,即抵押品的清算价值,而评估公司对此部分价值恰恰未在评估报告中进行反映。

(四)谨防贷款抵押权与租赁权冲突的风险

抵押权与租赁权冲突的主要有三种情形:一种是贷款前已租赁而未告知银行,误导银行放贷;二是贷款后租赁,取得巨额租金后,金蝉脱壳,悬空贷款;三是贷款后,为套取巨额租金,倒签租赁合同,规避法律。上述情形均具有租期长,租金数额大,抵押人逃匿或无其他资产偿债的特征。抵押登记前已租赁的,租赁合同有效。《物权法》第190条规定“订立抵押合同前抵押财产已租赁的,原租赁关系不受该抵押权的影响”。抵押权无法对抗租赁权,即“买卖不破租赁”。抵押登记后租赁的,租赁合同在抵押期限内有效。《物权法》第190条规定:“抵押权设立后抵押财产租赁的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。即抵押人行使抵押权时,租赁合同失效。但如抵押人与承租人进行恶意串通,由于我国没有建立《租赁合同》的登记制度,银行无法查清租赁合同签署时间的真实性。,同样以法律明确规定“抵押前签订的租赁合同有效”对抗抵押权,银行及至法院都无法否定租赁合同的效力,此种情况对银行的风险极大。

(五)抵押设立后,贷款合同发生变更,抵押未重新办理变更登记的风险

根据《担保法》,房地产抵押必须登记。每一抵押登记都是针对特定的债权债务关系。在抵押权设立后,贷款合同发生变更,抵押合同必须同时到登记机关办理变更登记,否则抵押合同不能自动对应到新的贷款合同而自动生效,银行债权得不到保障。根据《物权法》的规定,不动产抵押权自登记时设立,动产抵押权未经登记不得对抗善意第三人。贷款主合同和抵押合同的变更应当向抵押物登记部门进行抵押登记变更或合同备案,否则将导致变更后的主合同和抵押合同与原来办理抵押物登记时提供的主合同和抵押合同不一致。根据签订的合同与登记内容不一致时以登记为准的规定,没有进行抵押物变更登记或合同备案的,将来抵押权的行使和抵押物优先受偿权可能因此受到不利影响,银行不能以变更后的主合同及抵押合同为依据进行抗辩,从而可能造成银行方权益不能得到有效保护。商业银行在担保贷款办理过程中因操作不当而存在问题,一方面扩大了银行风险防范的范围和深度,加大了风险防范难度,消耗大量的银行资源,增加银行成本;另一方面降低了借款企业的风险承担能力,不仅危及借款企业本身,还放大了贷款银行的总体贷款风险,降低贷款质量,从而影响到贷款银行的利润和效益,影响贷款银行的社会声誉和总体形象。

二、对策建议

1、强化风险意识,将贷款安全重心置于第一还款来源上

各债权银行应强化抵押贷款的风险意识,着重分析评价借款人的经营能力和项目未来盈利能力,消除贷款抵押担保无风险的观念,改变只追求抵押担保率而忽视风险管理的思想,将担保贷款的按全性回归到正确的贷款安全观念上来。

2、提高银行信贷人员的法律意识,依法管贷,维护银行权益

加强商业银行人员队伍建设,提高银行经营管理人员和信贷人员的整体素质。建立业务培训制度,定期对经营管理和信贷人员进行《商业银行法》、《担保法》、《物权法》等与银行信贷业务相关的法律、法规信贷业务的培训,及时更新知识结构,同时加强经营管理人员的职业道德教育,强化其责任意识和风险意识。

3、强化信贷管理,完善信贷资金风险保障机制

严格执行贷前调但、贷时审查、贷后跟综检查的“三查”制度。对借款人的资信状况、还贷能力、担保人是否具备保证能力、贷款额度是否符合规定、所定的担保抵押物产权归属是否明确、有无租赁权存在等进行细致调查和严格审查,并按有关法规进行严格操作,规范信贷行为。每发放一笔贷款前后,经办人员和负责人都要亲自与借款企业一起办理财产抵押、担保手续,严格审核保证人身份并做到面签,确保合同的法律效力。对失职人员应视情节及后果程度给予严肃处罚。一旦发现贷款企业的经营行为有可能危机银行信贷安全,银行就要依法提前或限期收回贷款,以减少信贷资产损失。

4、加强对担保品评估报告的审核

担保贷款的关键是对保证人的保证能力和抵押物价值的公证评估,由于我国目前中介评估机构竞争无序,管理不够规范,难以保证评估工作的公开、公正。为防范风险,债权银行可通过招标在全社会众多评估机构中选聘一部分资质优秀的评估机构,建立自己的评估机构库。同时商业银行必须加强自身评估人才的培养,建立商业银行内部的评估机构和财务报表评审机构。

5、建立贷款抵押担保全方位动态管理机制

一是在办理抵押登记时,债权银行作为登记申请人之一,应熟悉登记规则并共同参与登记程序,以确保抵押手续的完善。二是银行在与抵押人签订抵押合同之前应对抵押物的权属状态、形成过程及价值进行充分细致的尽职调查,包括严格审核权属证书、购置发票及付款凭证、企业资产清单等相关信息。三是建立对抵押品的现场核查制度,贷款发放过后,需定期对实物押品进行现场核查,确保押品完好,无被拆迁、租赁等情况,并做好相关调查笔录。对保证人经营状况加强巡查,及时发现其经营状况变化,及时调整授信策略。


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